长租公寓已是微利行业 出租率达95%才能赚钱

　　处在风口浪尖的长租公寓现状如何？深圳商报记者近日走访了多家长租公寓发现，不少公寓保持着九成以上的出租率。受访的业内人士认为，出租率达到95%才有赚钱的可能，少数长租品牌已经“退市”。

　　在宝安区新安三路，一栋灰黄相间的房子非常抢眼。这就是微家生活公寓新开的上川店。深圳商报记者走进去发现，这家公寓采用的是清新简约风，天花板是粉白色，墙面刷的是鹅黄色，再加上简洁实用的家私，非常符合年轻人的审美和生活情趣。

　　以16平方米的D户型为例，月租1800-2000元；最贵的是26平方米的C户型，月租2800-2950元。

　　据微家生活公寓创始人张新斌介绍，微家在南山、宝安投入运营了四家长租公寓，总体出租率达到了98%。

　　西乡银田创业园分布着V客、星窝、城家等数家长租公寓，同样做的是写字楼、产业园白领的租赁生意。

　　深圳商报记者了解到，V客青年公寓西乡银田店共计205套房，现在出租了201套。主力房源是30平方米的一房一厅，占比达到八成，平均租金是2520元；另有55平方米的大复式，平均租金3560元；还有十套小复式，月租1800-1900元。

　　据该店的店长Billy介绍，V客在深圳开了五家店，平均的出租率在92%。每年的七八月是旺季，春节前后一个月则是淡季。

　　宅幸福在东门的长租公寓也有不少的复式房，比如实用面积40平方米左右的复式房，月租5500元，主要面向东门老街做生意的和地王上班族。

　　据门店负责人詹盼介绍，宅幸福在东门、坂田和水贝开设了三家门店，总体的出租水平在93%左右。租客对面积需求不是很大，以适合一两人的二三十平方米的户型最好出租。

　　自如提供给深圳商报记者的数据显示，目前接受近3万名深圳业主的房屋委托，累计服务20万深圳自如客，日均出租率达到95%。

　　截至2018年6月30日，世联行公寓运营项目177个（包括包租及托管模式），运营间数近3万间，覆盖核心一二线城市，运营6个月以上项目出租率超过90%。

　　“长租公寓的银行贷款门槛很高，银行需要抵押物。而村民自建房是没有红本的，这就给贷款提高了难度。”张新斌坦言，对于小型长租公寓运营商而言，资本“正规军”不好找，多是靠自有资金的滚动操作。

　　“长租公寓现在已经是微利行业。我们的定价主要依据三个方面。” 张新斌说，“房子本来的租金成本、营销和运营服务成本，还有一个就是改造成本。经过我们测算，在整个8-10年的租赁期内，要保持95%的出租率，才有赚钱的可能，大概5年才能收回成本，剩下的三五年，才是有收益的时期。”

　　詹盼认为，每家长租公寓的地段租金、装修成本不一样，很难有一个盈亏平衡点，但是九成的出租水平，是应该有的。否则，较难长期坚持下去。

　　58同城数据显示，2016年较2012年，全国租房需求、出租房源供应量增长，均超过了一倍。四个一线城市租房需求较2012年增长了120%，其整体需求量占全国总量的20%。

　　“深圳很多区域市场租金两年间涨了一倍。比如西乡两年前的租金是20-30元/平方米，现在到了50-60元/平方米的水平。再加上现在市场竞争激烈，投资回报不理想，会影响资本方的热情和信心，拿项目更加谨慎。”一位不愿具名的长租公寓业内人士称，深圳的长租公寓行业最好的时光已经过去了，对小品牌企业更是如此。带着资本来的大企业，还好些。

　　Warm+的运营主体公司深圳市我们投资发展有限公司，于3月7日变更了股权信息，金地商置旗下的深圳火花时代投资管理有限公司出资1166.7万元占股100%。

　　2015年在深圳成立的color公寓，在南山区、福田区拓展了数个门店，最终由于产品改造成本高、产品定价策略失误导致空置率上升。目前，color公寓已分散卖盘，官方网站服务器注销。

　　“小规模企业的回报周期3-5年，大规模企业就长些，要5-7年。” 对于高达九成以上的日出租率，该人士也提出了质疑：“七八月份高峰期应该有九成，过年前后也不过七成，八成应该是平均水平。”