样板间变成直播间“淘宝一姐”能否解套“商住房”？

被称为“淘宝一姐”的薇娅迎来了最受争议的一次直播带货。几天前，她把样板间变成了直播间，开启直播卖房首秀。

这次她要卖的，是杭州一处非住宅公寓楼盘、也就是“商住房”。从预告短片开始薇娅就招来房地产行业人士的质疑：在设计上“先天缺陷”、多地严格限购的大背景下，商住房在产权性质、年限、设计标准以及未来的居住品质都有明显差别。“淘宝一姐”虽然引来了高流量，但依然无法给这种房子解套，购房人不应盲目而上，反而要小心潜在风险。

网红为“商住房”引流量

“请不要侮辱地产人的智商！”直播卖房后的几天里，薇娅的名字始终被房地产圈子里的各路人马讨论，有业内人士尖锐批评她的不专业。

让很多批评者不解的是，她的卖房首秀没有选择真正的住宅，而是选择了一个商办项目——位于杭州市拱墅区的复地壹中心。杭州当地人管这类项目叫“公寓”，土地性质则是40年期限的商业项目，也就是“商住房”。

据售楼处介绍，该项目在2018年就已开盘。3年过去，这个规模不大的“老盘”依然没有售罄。售楼处工作人员拒绝透露此次直播带来的签约量，仅表示“近期都还有房子可以买”。

自从壹中心贴上了薇娅的标签，当地代理销售人员周雪（化名）接到的咨询电话不断。但这并不能代表成交量一路飘红。“如果是性价比很高的房子，那不可能拖了这么多年还没卖完。”周雪分析，2.5万元上下的均价的确比周边商住楼盘价格低不少，但由于房子面积是60平方米和110平方米两种，比一般公寓面积大，抬高了总价；该楼盘层高只有3.9米，比其它Loft公寓层高低了不少，性价比不高。

周雪发现，一些购房人在逛了周边几个公寓楼盘后，会因为性价比低的原因放弃壹中心。另一份数据也反映出类似的情形。直播时，薇娅对外出售521元的权益券，购房时可享受9.6折优惠。有媒体就发现，当晚有800多人拍下了此券，但第二天销量就减少了200多张。这相当于中途有200多人选择了退货。

价格门槛虽低但难掩缺陷

直播前的预告短片中，薇娅在介绍这套楼盘的配套情况时提到了周边学校，而这一点被房地产人士攻击颇多。刚“入行”的薇娅或许不知：“商住房”最大的问题正是无法像住宅一样落户，不能像居住在普通住宅里的子女一样入学。

所谓“商住房”主要是开发商销售推广的噱头，一些开发商将商办性质的房屋进行改造，并在对外宣传时称其具备一定居住功能。虽然预告短片在最后用文字简短提醒了楼盘的产权性质和子女无法入学的真实情况，但很多人依然认为薇娅的这句话对当地政策不了解的购房人存在误导。

“商住房”的缺陷不止于此。诸葛找房数据研究中心分析师国仕英说，由于产权性质并非住宅，因此未来居住时产生的水、电、暖气、物业等费用往往都是更高的商业价格，增加了购房人的居住成本。

“这些房子从一开始就不是按住宅设计的，住起来能感觉到明显差别。”在本市有一套“商住房”的市民王女士吐槽，自家的Loft层高4.2米，被隔出来两层，夏天冷空气聚在楼下，空调开得再大楼上也热得不行；冬天热空气聚在楼上，楼下却依然冻得不行。

二手交易难 转向租赁市场

在“史上最严调控”的2017年，北京等多个一线城市都启动了严格的商办项目限购新政。以北京为例，新建的商办项目不仅对分割面积、贷款上划了硬杠杠，还明确不得出售给个人，这让当时高温不退、涌入大量炒房客的商办项目迅速降温。虽然二手商办项目可以交易，但限购后价格大跌，成交几近冰冻。

来自诸葛找房的数据，近一年来，北京此类项目的月均成交量只有几十套。但杭州则不一样。2018年，杭州出台“限酒令”，要求不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300平方米。但从销售层面，公寓项目并未限制。至今，本地人、外地人照常购买，贷款照批。

“这类公寓的优势是门槛低，购房成本较低。”中指研究院企业事业部常务副总经理高院生解释，一些没有资质的购房人因限购转而购买商办性质的公寓，但由于转手困难，一些商办类项目转而投向了租赁市场，“如今投资客看中的是租金回报。”

北京一位二手房中介经纪人也给记者举例，在朝阳区北五环，一处商办项目楼盘紧挨着同期开发和销售的住宅，如今住宅二手房的均价已经从每平方米两万元涨到了七八万元，而商办项目的二手房价格则从每平方米两万元涨到了三四万元。“这样的升值空间也能洞悉出此类项目存在的风险，租金收益也需要看所在区域租赁情况。”易居研究院智库中心研究总监严跃进提醒，在如今政策严格限购的情况下，商办项目的购买仍然要谨慎，在看到低总价等优势外，更要留意潜在的风险。