违法变更？福建平潭100亩“问题”土地背后的迷雾

       这是一个被人称为官商勾结、“卖地求财”的事件，发生在我国领土南端美丽的沿海城市——福建平潭。平潭100亩土地在“科研用地”的幌子下，以20万的出让金卖给了时任地理研究院的负责人林文盘教授（平潭人）。之后，“问题”土地被流转多次、层层加价倒卖至今未开发建设，给国家经济及人民集体利益造成严重损害的同时更是搅得平潭政府及相关部门一地鸡毛！

（图为郑某荣实名举报信）

       1992年，时任中国地理研究院的负责人林文盘教授以在平潭做科研名义向县政府申请科研用地。根据申请，平潭政府同意划拨位于“平潭流水镇湾底沃村的100亩土地”给中国地理研究院，用途为“科研用地”。

（平潭100亩“问题”土地多次转让协议）

       仅仅一年之后的1993年8月10日，中国地理研究院便将这100亩土地加价至450万元转卖给“北京市第三城市建设工程公司”；二十天后的1993年8月31日，北京市第三城市建设工程公司经手将该宗土地作价450万元转卖给“山西省太原市方圆机械有限公司”。该公司的法定代表人以及实际控制人是山西太原的张风辰。因这100亩土地，北京市第三城市建设工程公司和张风辰于1993年成立了“平潭京岚物业公司”，将100亩土地办到该公司名下。至此，该土地在未办理土地证的情况下，已经被非法倒卖了三次。

（图为中国建设银行福建平潭支行诉告平潭县京岚物业开发公司借款合同纠纷一案）

       1994年，平潭京岚物业实际控制人张风辰在办理好土地证后，于1997年4月30日用该公司100亩的土地证，向平潭建行办理抵押贷款254万元，张风辰和建行一起到平潭国土局用地科办理了土地抵押的他项权证，同时该土地证被建行收押保管。后因京岚公司张风辰未能如期偿还建行贷款，建行将其诉到平潭法院并对该宗土地申请查封冻结。法院判决生效后，建行将该笔欠款做为资产包剥离出来转让给信达资产公司，该资产包后经几个资产公司转让后，最终转让给福清的林陈云。

       2002年3月15日，京岚物业公司张风辰在100亩土地仍被法院查封、冻结期间，谎称土地证遗失，向平潭国土局提交申请补办国有土地使用证，并在福州日报刊登遗失声明，声明原国有土地使用证作废。

       2002年3月27日，原平潭县国土局在未经查档核实的情况下，就作出了《关于作废平潭县京岚物业开发有限公司国有土地使用权的通知》一并抄送平潭县中行、各商业银行、信用社等单位。当日，经平潭县人民政府批准，平潭县京岚物业开发有限公司补办了国有土地使用证。至此，张风辰以土地证“遗失”为由成功在自然资源局重新补办了国有土地使用证。

       2009年8月10日，国土资源部和监察部联合发文：“国土资发（2009）101号，文件明确规定，一：工业用地（含科研用地）不得改变土地用途，不得兴建职工住房。改变土地用途用于商业、旅游、娱乐、商品住宅经营性用途的 ，一律收回土地使用权重新招标拍卖挂牌出让；二：各级监察机关、国土资源行政主管部门要认真履行职责，擅自批准调整改变用途的，要认真纠正和查处，特别对领导干部以任何形式违反规定插手的，要坚决予以查处，对领导干部中违规违法造成重大损失或恶劣影响的要实行问责。”

       2010年7月5日，张风辰为了变更京岚物业公司100亩土地的用途，托平潭人高仁俊办理变更土地用途，暂时将平潭京岚物业的100％股权转让给平潭人张毅（实际控制人是平潭人高仁俊，张毅是高仁俊的妹夫，据张风辰在控告状上表述，高仁俊称在平潭和政府官员关系非常好，高仁俊能帮张风辰变更京岚公司的土地用途，变更好后张风辰给高仁俊1000万费用，土地变更好后，高仁俊不归还京岚公司股权给张风辰，导致张风辰近10年向多级公安机关报案告高仁俊诈骗，福建省公安厅都成立了专案组）。

       2012年和2014年期间，平潭综合实验区管委会分别出了会议纪要，同意京岚物业的100亩土地进行评估补交1592万差价，容积率2.3，直接从科研用地变更为商服用地，并做了公告。于2017年5月，成功办理了关于土地变更性质的一应手续。

       平潭京岚物业开发有限公司于1992年取得100亩土地至今已近30年，国土资源部第53号令规定：“土地闲置满1年的，即用地单位按土地出让价款的20％计收闲置费，闲置满2年的，政府可以无偿收回。＂京岚物业的100亩土地在闲置近30年的情况下，平潭政府依据国家那项替定可缴交了19年的延期建设违约金38万元。并且，从科研用地变更为商服用地用予房地产开发，同时将原流水镇湾底沃偏僻的角落给置换到环岛路这边繁华的位置来。

       2018年6月，张毅又将京岚物业的100％股权转让给高仁杰（高仁俊的弟弟）和李兵兵（高仁俊的弟媳）的两个公司。京岚物业公司是因为在平潭购买100亩的土地而成立的一个项目公司，一次次的名为股权转让实际上就是倒卖土地。国家土地法明文规定，土地未经开发25％以上，不得违法买卖转让。

       媒体介入后，平潭综合实验区管委会官方回应称：“平潭县京岚物业开发有限公司项目用地自1992 年土地出让至今已近30年，因早期国家土地管理相关法律法规并不完善，以及缺乏相关监管技术手段，土地出让后难以形成有效监管，土地出让后未及时动工建设现象在全国各地普遍存在。

       对此类已供地并确权的项目不能按照闲置土地处置办法规定予以监管约束的历史遗留项目用地，平潭综合实验区结合现行规划要求及公共利益需要，根据《土地管理法》规定与项目业主协商处置，并通过新签订土地出让合同来推进此类历史遗留用地的清理和有效监管，增加项目开竣工及土地闲置违约条款。

       同时，自然资源局也按照《国有土地使用权出让合同》约定条款对平潭县京岚物业开发有限公司进行处罚，征缴了延期建设违约金合计38万元(合同约定每延期一年，项目业主需按土地出让金总额的10%缴交延期建设违约金，平潭县京岚物业开发有限公司缴交了19年延期建设违约金)。”

       关于此事件，有业内专家认为：“京岚物业公司是因在平潭购买了100亩土地而成立的，该土地始终未进行开发投入使用，该公司没有在平潭再做过任何的项目，就是项目公司，项目公司的股权转让即视为买卖土地——‘名为股权转让、实为土地倒卖’。并且，国土自然资源部规定的土地闲置满2年政府就要无偿收回，土地未开发25％以上禁止买卖，所以京岚物业的100亩多年未开发，属于闲置土地，政府应予以无偿收回。”

       非法转让、倒卖土地使用权罪是为了严厉打击将从政府无偿划拨的土地或以政策优惠价受让的土地随手倒卖获取暴利的行为。这两种土地的取地价格，与市场价相差悬殊，无需开发，只要随手倒卖即可获取巨额利润。关于此现象两部委的文件也明确规定，对领导干部以任何形式违规违纪干预和插手招标拍卖挂牌出让的，要坚决予以查处问责。

     “让违法者在经济上、行政上、政治上付出高额代价，更要让违法成本高于守法成本”。当前缺乏的不是政策，而是如何增强执行力的问题。关于100亩“问题”土地被平潭京岚物业公司多次倒卖、闲置一事，平潭相关部门为何不依法依规收回土地实在耐人寻味？又为何无视银行抵押贷款违规补办国有土地使用证？其背后是否隐藏着官商勾结、卖地求财等诸多贪污腐败案件呢？

       真相总有一天会揭开，我们将持续关注并做跟踪报道！